Comprar Propiedad en México como Extranjero: Guía Legal

La Constitución mexicana traza una línea definitiva en la arena: la franja fronteriza de 100 km y la franja costera de 50 km. En esta zona geográfica, la tierra no se adquiere bajo las reglas del Common Law ni mediante una simple transacción comercial en portales como Inmuebles24 o LaHaus; se conquista mediante una estrategia de derecho inmobiliario internacional precisa.

Intentar comprar propiedad en México como extranjero en Tulum, Puerto Vallarta o Los Cabos sin entender esta arquitectura jurídica no es una inversión. Es una donación involuntaria al Estado o, peor aún, a un ejidatario sin facultades para vender.

Como abogado especializado, he visto cómo el entusiasmo por el «paraíso mexicano» ciega la prudencia en la inversión extranjera. Esta guía legal paso a paso desmantela los mitos de la «Zona Restringida» y te entrega el manual operativo para una compra blindada.

Aquí entenderás por qué el Fideicomiso no es un arrendamiento y cómo identificar el peligro invisible de las tierras ejidales mediante una correcta investigación comercial. Crucialmente, verás la conexión directa entre tu visa de residente y tu capacidad para no perder dinero en impuestos al momento de vender.

¿Es legal para un extranjero comprar en México? (Entendiendo la Zona Restringida)

Sí, es legal, pero la metodología cambia radicalmente dependiendo de la ubicación geográfica del inmueble. La base de todo el sistema inmobiliario para extranjeros descansa en el Artículo 27 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos.

Este artículo, nacido de la historia post-revolucionaria para proteger la soberanía nacional, establece una prohibición de «dominio directo» para extranjeros en lo que llamamos la Zona Restringida.

¿Qué es la Zona Restringida y por qué limita tu inversión?

La Zona Restringida comprende la franja fronteriza de 100 km y la franja costera de 50 km. Dentro de este perímetro, ningún extranjero puede tener el título de propiedad a su nombre personal.

Sin embargo, fuera de esta zona —en el interior del país—, la compra directa (Escritura Pública a tu nombre) sí es posible. Solo se requiere un permiso SRE de la Secretaría de Relaciones Exteriores. Esto es un factor clave al evaluar el costo real de vivir e invertir en zonas como Querétaro, donde la adquisición es más directa y menos costosa administrativamente que en la costa.

Para cualquier adquisición, ya sea directa en el interior o vía fideicomiso en la costa, debes firmar el Convenio de Renuncia (conocido como Cláusula Calvo) ante la SRE. Mediante este pacto legal, te consideras nacional respecto al bien adquirido y renuncias a invocar la protección de tu gobierno en caso de disputa.

La violación de este convenio conlleva la sanción más severa: la pérdida de los bienes en beneficio de la Nación. Actualmente, estos permisos toman aproximadamente 20 días hábiles y requieren coordenadas geográficas precisas como parte de la lista de requisitos.

Pro-Tip: No asumas que una propiedad está fuera de la Zona Restringida solo por estar «lejos» de la playa. Ciudades enteras en la península de Baja California o Yucatán caen completamente dentro de esta restricción. Verifica siempre las coordenadas GPS con tu abogado antes de firmar cualquier promesa de compraventa.

¿Cuál es el vehículo legal correcto: Fideicomiso o Corporación?

Una vez que aceptas que la prohibición geográfica en costas y fronteras es absoluta, la única forma segura de cruzar esa línea es utilizando el vehículo que el propio gobierno diseñó para ello: el Fideicomiso Bancario.

¿Cómo funciona realmente el Fideicomiso Bancario?

El Fideicomiso de Zona Restringida es un contrato mercantil sancionado por el Estado, no un arrendamiento (lease) a largo plazo. En esta figura legal intervienen tres partes: el vendedor (fideicomitente), un banco mexicano (fiduciario) que sostiene el título legal, y tú como comprador extranjero (fideicomisario).

Como fideicomisario, posees el 100% de los derechos de uso, disfrute, venta, renta (incluso en plataformas como Airbnb) y herencia. Es vital aclarar que la propiedad no forma parte de los activos del banco fiduciario. Si la institución financiera (como BBVA o Banorte) quiebra, tu propiedad no se ve afectada; simplemente se asigna a un nuevo banco.

El mito de que «expira a los 50 años y pierdes la casa» es falso. El fideicomiso tiene una duración de 50 años iniciales, pero cuenta con renovabilidad perpetua.

Operar bajo esta estructura tiene costos específicos: un honorario inicial de apertura ($500-$1,000 USD) y un costo anual de mantenimiento ($400-$700 USD). Puedes consultar los requisitos actuales para el trámite de constitución de fideicomisos en la SRE para validar la intervención estatal.

La gran ventaja oculta del fideicomiso es la planificación sucesoria (herencia para extranjeros). El contrato te permite designar beneficiarios sustitutos desde el primer día. Esto facilita enormemente el proceso, actuando como un testamento en México específico para ese bien, evitando un juicio sucesorio (probate) costoso.

Algunos inversionistas analizan el dilema fideicomiso vs corporación y consideran crear una empresa mexicana (persona moral) para comprar la propiedad. Sin embargo, esto conlleva obligaciones fiscales mensuales (IVA, ISR) y laborales complejas. Si decides explorar esta ruta corporativa (estrategia B2B), deberás realizar el trámite de la CIE para empresas y registrarte como empleador, lo cual raramente conviene para una propiedad puramente residencial (persona física).

¿Cuáles son los riesgos ocultos más peligrosos al invertir?

El riesgo en México no suele ser la violencia física contra el propietario, sino la falta de validación legal de la tierra. El peligro más grande tiene nombre: Tierra Ejidal.

¿Por qué comprar tierras ejidales es un riesgo extremo?

Debemos diferenciar drásticamente entre Propiedad Privada (amparada por una Escritura Pública inscrita en el Registro Público de la Propiedad) y Propiedad Social (amparada por un Certificado Parcelario o derechos de ejido). Los extranjeros NO pueden adquirir tierras ejidales directamente. Estas tierras son inalienables hasta que completan un largo proceso de privatización llamado «Dominio Pleno».

El fraude más común es la venta mediante una «Cesión de Derechos«. Este es un documento privado que no otorga propiedad real a un extranjero y es nulo ante la ley federal. Existe también el «Derecho del Tanto», que obliga a notificar a la familia del ejidatario antes de cualquier venta.

Si no realizas un due diligence y evaluación de riesgo adecuados, la familia puede reclamar la tierra años después. Los tribunales agrarios tienen la facultad de revertir estas operaciones. En nuestro semáforo de riesgos, la tierra ejidal es una luz roja. La regla de oro es simple: nunca entregues dinero si el documento base no es una Escritura Pública.

Incluso si la tierra es privada y legal, la forma en que pagas importa. La normativa de PLD (Prevención de Lavado de Dinero) y la Ley Federal (LFPIORPI) prohíbe el pago de contado (efectivo) para inmuebles por encima de ciertos umbrales (aprox. $907,000 MXN). Debes poder demostrar el origen de fondos lícito.

¿Cómo afecta tu estatus migratorio a tus impuestos? (La Estrategia de Salida)

Muchos compradores se enfocan solo en la adquisición, olvidando que la rentabilidad real se define en la estrategia de salida. Aquí es donde el nexo migratorio-fiscal con el INM (Instituto Nacional de Migración) se convierte en una herramienta financiera.

¿Cómo puedes exentar el ISR al vender tu propiedad?

Por defecto, el SAT (Servicio de Administración Tributaria) establece que un vendedor extranjero (no residente fiscal) debe pagar un 25% de ISR (Impuesto Sobre la Renta) sobre el monto total de la venta, sin deducciones. Esta tasa es confiscatoria.

Sin embargo, el Artículo 93 de la Ley del ISR permite exentar ISR al vender una «Casa Habitación». Este beneficio tiene un límite de 700,000 UDIs (aprox. $5.6 millones MXN) cada 3 años.

El detalle crítico es que este beneficio es exclusivo para Residentes Fiscales en México. Para acreditarlo ante el Notario Público, necesitas presentar comprobantes de servicios a tu nombre y, obligatoriamente, tu tarjeta de residencia emitida por el INM (ya sea visa temporal o visa permanente).

Es indispensable contar con un RFC válido para que el notario pueda timbrar la escritura. El estatus de turista vs residente es determinante aquí: un turista con FMM no puede obtener RFC, lo que le impide acceder a este beneficio fiscal.

Por ello, obtener tu RFC como residente temporal es quizás el paso administrativo más importante para proteger tu patrimonio a largo plazo. Puedes verificar la normativa del SAT sobre enajenación de bienes inmuebles por extranjeros para confirmar estas tasas.

Pro-Tip: Solicita tu RFC en cuanto obtengas tu tarjeta de residencia, incluso si no planeas trabajar. El SAT requiere una cita presencial y las fechas son escasas. Tener el RFC listo evitará que se caiga una venta futura por falta de documentación fiscal.

¿Cuáles son los costos reales de cierre en 2025?

Una hipoteca para extranjeros o el precio de lista no cuentan la historia completa. Debes tener liquidez para los costos de cierre, que deben pagarse casi en su totalidad antes de la firma.

¿Cuánto debes presupuestar para ISAI y gastos notariales?

Debes presupuestar entre el 4% y el 8% del valor de la propiedad. El componente más pesado es el ISAI (Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles). Este impuesto municipal varía: puede ser del 2% en el interior, pero escalar hasta el 5% en zonas turísticas.

A esto se suman los Derechos de Registro Público y los Honorarios Notariales. También debes considerar el costo de constitución del Fideicomiso y el IVA sobre los honorarios. Si usas plataformas como Wise para transferir el dinero desde el extranjero, considera los tiempos de compensación bancaria para no afectar el tiempo de cierre.

Es vital solicitar un «presupuesto de escrituración» previo al notario como parte de tu lista de verificación antes de firmar. Pagar estos impuestos correctamente es la única forma de establecer un costo de adquisición deducible. Para asegurar que todo fluya, el primer paso lógico es tramitar tu residencia temporal, facilitando desde la apertura de cuentas bancarias hasta la gestión notarial.

Conclusión

Invertir en bienes raíces en México es una operación de precisión jurídica. La Zona Restringida no es una barrera impasable, sino una condición que exige el uso del Fideicomiso Bancario para una guía de cumplimiento legal efectiva.

Debes mantenerte alejado de las tierras ejidales y entender que tu pasaporte y visa vigente determinan tu carga fiscal futura. El cumplimiento de la normativa de PLD y el pago correcto de impuestos son innegociables en 2025. No dejes que la burocracia ponga en riesgo tu patrimonio; asegura primero tu estatus legal y construye tu futuro sobre terreno firme.